مطالب و موضوعات مهم

ملکی مشاع داریم حدود 1000متر که ثبت اسناد با کارشناسی و مدت اعتراض برای شرکا نتیجه یعنی غیر قابل افراز قطعی به دادگاه فرستاده شده آیا رای قاضی همچنان به دنبال صلح طرفین میباشد یا پس از عرضه غیر قابل افراز قطعی قاضی فورا دستور فروش مذکور را می دهد یا باز هم چون در مدت ده روز قابل اعتراض شرکا اعتراض خود را به ثبت اسناد ارائه ندادن قاضی مستقیم دستور فروش ملک را صادر می کند یا دوباره در دادگاه حقوقی هم با توجه به عدم افراز قطعی اعتراض یا موردی بدون داشتن مستند می تواند عدم افراز را رد کند و دوباره شامل تحقیقات شود.

اطلاع از نکات مهم دعوای دستور فروش ملک مشاع 

پاسخ – پس از تشخیص قابل افراز نبودن مراحل رسیدگی به دستور فروش در دادگاه چگونه است ؟

• افراز به معنای پایان تقسیم ‌و اعطای سهام هر یک از شرکا به طور مساوی است.
• هرگاه دو یا چند نفر در تقسیم مالی با یکدیگر تراضی داشته باشند بدون اقامه دعوا در مرجع صالحی تقسیم انجام می شود و اشاعه پایان می پذیرد.
• اما زمانی که شرکا به مشکل یا اختلاف بخورند حل اختلاف با دادگاه خواهد بود و دادگاه عملیات تقسیم و افراز را انجام می دهد.
• به طور کلی دو مرجع برای رسیدگی به دعوای افراز صلاحیت دارند؛ اولین مرجع اداره ثبت محل واقع شدن ملک مشاع و دومین مرجع صالح برای رسیدگی به این درخواست دادگاه عمومی محل وقوع ملک است.
• جهت انجام افراز ملک مشاع هریک از شرکا می توانند درخواستی مبنی بر افراز به اداره ثبت محل وقوع ملک بدهند که پس از آن واحد ثبتی مربوطه درخواست افراز را به نماینده ثبت ارجاع می دهد سپس نماینده ثبت با بررسی پرونده ثبتی ملک مزبور به اظهارنظر درخصوص پرونده از حیث صلاحیت اداره ثبت و عدم وجود سند مالکیت معارض می پردازد.
• اما مواردی نیز وجود دارد که به اصطلاح ملک غیر قابل افراز هست یعنی قابل تقسیم نیست که ممکن است ناشی از یک قرارداد باشد یا قانونا اجازه تقسیم داده نمی شود چرا تقسیم موجب ضرر به مال مشاع و حقوق شرکا وارد می کند.
• یکی از این موارد زمانی است که تقسیم مال مشاع برای یک یا چند شریک ایجاد ضرر کند که به موجب ماده 591 قانون مدنی امکان تقسیم وجود نخواهد داشت مگر به تراضی.  
• یکی دیگر از موارد زمانی است که نسبت به ملک مشاع سند مالکیت معارض صادر شده و تا زمانی که رفع تعارض صورت نگرفته باشد افراز انجام نمی گردد. مورد بعدی در جایی است که افراز باعث کاهش یا ازبین رفتن ارزش ملک می شود و یا ماهیت ملک به گونه ای است که امکان افراز نسبت به آن وجود ندارد مانند افراز یکواحد آپارتمان.

پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص نحوه فروش ملک غیر قابل افراز

♦  نکته اصلی متن دقیقا در این قسمت است که در صورتی که مال قابل افراز نباشد چه اتفاقی خواهد افتاد؛ 
در صورتی که بنا به تصمیم واحد ثبتی ملک غیرقابل افراز تشخیص داده شود، به موجب ماده ۹ آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع در صورت صدور حکم قطعی بر غیرقابل افراز بودن ملک و همینطور صدور حکم قطعی از دادگاه در مواردی که درخواست افراز از دادگاه انجام گردید دادگاه شهرستان محل وقوع ملک بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکاء که در رویه باید به صورت دادخواست طرح شود دستور فروش آن را به دایره اجرای احکام دادگاه خواهد داد.
مدیر اجرا نسبت به فروش ملک وفق مقررات قانون اجرا احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیرمنقول اقدام می‌نماید. همچنین متقاضی و هر یک از شرکا می توانند مثل سایرین در مزایده شرکت نمایند و با پیشنهاد بالاترین قیمت پیشنهادی مزایده را به نفع خود تمام کرده و از فروش ملک به شخص ثالث جلوگیری کنند. 

جهت ارتباط با وکیل پایه یک دادگستری کلیک کنید  – 88019243

مستندات قانونی – دستور فروش ملک غیر قابل افراز

ماده 591 قانون مدنی
هر گاه تمام شرکاء به تقسیم مال مشترک راضی باشند تقسیم به نحوی که شرکاء تراضی نمایند بعمل میآید و در صورت عدم توافق ‌بین شرکاء حاکم اجبار به تقسیم میکند مشروط بر اینکه تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد که در این صورت اجبار جائز نیست و تقسیم باید به تراضی ‌باشد.
ماده ۸ ایین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع

اجرای حکم قطعی افراز تابع مقررات اجرای احکام مدنی خواهد بود.

‌ماده ۹ آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع

در صورت صدور حکم قطعی بر غیر قابل تقسیم بودن ملک دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکاء دستور فروش‌آن را به دایره اجراء دادگاه خواهد داد.
‌مدیر اجراء نسبت به فروش ملک بر وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیر منقول اقدام می‌نماید.

‌ماده ۱۰ آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع

وجوه حاصله از فروش ملک غیر قابل افراز پس از کسر هزینه عملیات اجرایی طبق دستور دادگاه شهرستان بین شرکاء به نسبت سهام‌تقسیم خواهد شد.

اطلاع از مقررات افراز، تقسیم و فروش املاک مشاع و مشترک

با سلام. از یک شرکت خریدی انجام دادیم همون اوایل مشخص شد که جنسا فروش نمیرن بهشون اعلام ‌کردیم برگشت بدیم قبول نکردن بعد از اینکه چک هاشون که  چک صیادی هم هست برگشت خورده چک ضمانت رو بردن بانک.میخواستم بدونم میتونیم اقدامی انجام بدیم ؟ ممنون

اطلاع از نحوه استرداد و پس گرفتن چک تضمین

پاسخ – خاصیت و اثر چک ضمانت چیست ؟

• در توصیف چک ضمانت و توجیه قانونی آن چون غالباً در کنار یک قرارداد مبادله می شود محتوای قرارداد بسیار واجد اهمیت است.
• گاهی از سر مسامحه و بی اطلاعی طرفین معامله بدون تنظیم قرارداد یا صدور فاکتور و صرفا به صورت شفاهی اقدام به مبادله چک با مقاصدی از قبیل ضمانت، تضمین پرداخت یا پرداخت وجه قرارداد می نمایند.
• چک وسیله پرداخت است و تقدیم آن صادرکننده را از انجام تعهد قراردادی بری نموده و تعهد وی به واسطه صدور چک تبدیل می شود و دارنده دیگر وجه قرارداد را نمی تواند مطالبه کند و صرفاً می تواند با مراجعه به دادگاه وجه چک را طلب کند هر چند که منفعت دارنده هم در این است.البته به شرطی که صادرکننده و طرف قرارداد یکی باشند و خریدار چک شخص دیگر را به فروشنده نداده باشد.
• چک ضمانت را به چند صورت می توان توجیه نمود :

1- شخص خریدار یا طرفی که ضمن معامله باید وجهی را پرداخت کند در کنار تعهد به پرداخت بدهی چک ضمانتی هم می دهد تا خاطر طلبکار از دریافت طلب خود آسوده باشد.در صدور این چک هیچ منفعت و خاصیتی نهفته نیست چرا که طلبکار جز به میزان طلب خود مستحق دریافت نیست و امکان مطالبه خسارت تاخیر تادیه نیز خسارت ناشی از تاخیر در پرداخت یا به عبارت دیگر کاهش ارزش پول را جبران می کند.
2- ضمن قرارداد صراحتاً چک تضمین جنبه وجه التزام و شرط جزای قراردادی و مجازات مدنی تاخیر بدهکار در پرداخت باشد.که در صورت وجود این شرایط و تصریح طلبکار حق خواهد داشت علاوه بر مطالبه اصل طلب شرط جزای قراردادی آن که در چک تضمین تعریف شده است را نیز مطالبه نماید.
3- چک تضمین بابت انجام کار داده می شود و در واقع ضمانت اجرای تخلف از شرط فعل است.این چک در صورتی که بشود آن را وجه التزام توصیف کرد و در آن تردیدی نباشد علاوه بر مطالبه اصل تعهد قابل وصول است.
4- چک تضمین بدون وجود قرارداد و با درج کلمه تضمین در یک معامله شفاهی مبادله شود که در صورتی قابل وصول است که اولا دانده اثبات نماید خسارتی به وی وارد شده و ثانیا فقط تا میزان خسارت وارده از سوی دارنده قابلیت وصول و استحقاق دارد.

راه های تماس و مشاوره با وکیل متخصص چک و امور قراردادها

پاسخ به پرسش مطرح شده در خصوص ویژگی های چک تضمین

به نظر می رسد مورد سوال مخاطب مشمول شماره 4 از توضیحات فوق باید یعنی کسی ضمن یک معامله شفاهی علاوه بر تعهد پرداخت ثمن یک چک تضمین هم به طلبکار داده که طبیعتا مطابق تحلیل فوق طلبکار فقط در صورتی حق وصول طلب را دارد که اولا ثابت کند به وی خسارتی وارد شده و ثانیا فقط تا سقف خسارت وارده امکان وصول از چک تضمین هست.

متاسفانه بر اساس یک باور غلط افراد به جای تنظیم قرارداد به صورت استاندارد و درج ضمانت اجراهای قانونی و متعارف برای تحریک، اجبار و الزام طرف معامله خود به التزام قراردادی اقدام به مبادله چک تضمین می نمایند که همانطور که در بالا توضیح داده شده همیشه قابل وصول نیست بهتر است به جای چک یک شرط جزا یا شرط وجه التزام مناسب درج شود که در قابلیت اجرا و اعمال آن از سوی قضات تردیدی وجود ندارد .

اطلاع از احکام خیانت در امانت و سوء استفاده از چک ضمانت

همسر سابقم را ممنوع الخروج کرده بودم از سال ۲۰۱۹ کمی قبل از شروع کرونا اما بعد که کرونا شروع شد ایشان در رفتن به ایران تاخیر شد تا اینکه سال ۲۰۲۰ مهر ماه تقریبا رفتن ایران و متوجه شدند که ممنوع الخروج هستن من وکیل خودم را در جریان گذاشتم که اکه با ایشان تماس بگیرند من خواهان کل مهریه هستم. اما اکنون با کمال تعجب میبینم که ایشان خیلی راحت به خارج از ایران آمده اند. آیا ممنوع الخروجی تاریخ اعتبار دارد؟ یا باید به همکاری وکیلم با ایشان مشکوک شوم؟ ‪‬‬‬‬‬

پاسخ – آیا ممنوع الخروجی مدت اعتبار دارد ؟

• در ابطه با موارد ممنوع الخروجی بابت مهریه و راه های رفع آن  باید گفت ممنوع الخروج بودن یعنی عدم اجازه ی خروج قانونی فرد از کشور. ممنوع الخروجی می تواند مطابق قانون به دلایل گوناگونی برای افراد صادر گردد. 
• به موجب ماده 23 قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی، زمانی  که هیچ مالی از محکوم علیه جهت وصول محکوم به از محل آن یافت نشود محکوم له می تواند از دادگاه اجرا کننده ی حکم درخواست ممنوع الخروج کردن محکوم علیه را بنماید، دادگاه قرار ممنوع الخروج کردن بدهکار را صادر می کند.
• بنابراین، پس از صدور رای محکومیت مهریه اگر محکوم علیه مهریه را نپردازد و پس از استعلام سه گانه از ثبت اسناد و املاک کشور و پلیس راهور و بانک مرکزی، اموال محکوم علیه تکافوی پرداخت مهریه را ننماید و حکمی در خصوص اعسار محکوم علیه از پرداخت مهریه صادر نشده باشد، زوجه می تواند از قاضی اجراکننده ی رای  تقاضای صدور  قرار ممنوع الخروج کردن زوج را بنماید. 
• لازم به ذکر است که درخواست ممنوع الخروج کردن بدهکار به درخواست محکوم له زمانی ممکن است که رای قطعی بابت محکومیت بدهکار از دادگاه صادر گردیده باشد.
• همچنین رای ممنوع الخروج شدن که توسط دادگاه صادر می شود قابل اعتراض خواهد بود و افراد می توانند در ظرف 20 روز اعتراض خود را تقدیم دادگاه تجدید نظر کنند.
• یکی دیگر از موارد ممنوع الخروجی زوج، ممنوع الخروج کردن زوج بابت مطالبه مهریه از طریق اجرای ثبت می باشد. پس از آنکه زوجه به دفتر ازدواجی که در شناسنامه و عقد نامه قید شده و نکاح را ثبت کرده مراجعه نموده و تقاضای صدور اجرائیه کرد، می تواند به اداره اجرای ثبت اسناد مراجعه نموده و زوج را ممنوع الخروج کند. 

راه های رفع ممنوع الخروجی

1- اجرای رای و پرداخت مهریه
2- اثبات اعسار محکوم علیه یا همان زوج
3- اخذ رضایت از محکوم له یا همان زوجه
4- سپردن تامین مناسب یا تحقق کفالت
5- تقسیط مهریه
6- در برخی موارد اشخاصی به لحاظ نوع کار و حرفه خود که لازمه آن خروج از کشور است، به استناد رای وحدت رویه هیات عمومی دیوان عدالت اداری که در تاریخ ۲۳ بهمن ماه سال ۸۰ صادر گردید، پس از احراز شرایط خاص بدهکار که با مفاد رای صادره مطابقت داشته باشد ممنوع‌ الخروجی بدهکار رفع می ‌شود
7-  درخصوص سفر واجب که وجوب آن از قبل ثابت شده باشد و سفرهای درمانی ضروری، دادگاه با اخذ تامین مناسب، موقتاً به محکوم‌علیه اجازه خروج از کشور را می‌دهد.

رفع ممنوع الخروجی از طریق اداره ثبت 

1- مرد مهریه را پرداخت کند.
2- زن از تقاضای ممنوع‌ الخروجی مرد منصرف شود.
3- دادگاه و مراجع قضایی قرار یا حکمی مبنی بر رفع ممنوع‌الخروجی مرد به لحاظ پذیرش حکم اعسار وی صادر کنند.

پاسخ به سوال مخاطب در خصوص موارد ممنوع الخروجی بابت مهریه و راه های رفع آن

♦  در پاسخ به پرسش شما باید گفت وقوع هریک از موارد مذکور در متن می تواند موجب رفع ممنوع الخروجی همسر شما شود. در رابطه با اعتبار مدت ممنوع الخروجی باید گفت ممنوع الخروجی مشمول مرور زمان نخواهد شد و تا زمانی که در دستگاه ذیربط موضوع حل نشود امکان رفع ممنوع الخروجی وجود ندارد.

♦  دادگاه در هنگام صدور حکم ممنوع الخروجی بر اساس جرم و بدهی مانع خروج افراد از کشور می شود اما این احکام 6 ماه معتبر هستند و بعد از آن اثری ندارد اما قابل تمدید است و می توانند با نظر قاضی آن را تمدید کرد.

مستندات قانونی – موارد ممنوع الخروجی بابت مهریه

ماده ۲۳ قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی
مرجع اجراءکننده رای باید به تقاضای محکوم‌ٌله قرار ممنوع‌الخروج بودن محکوم‌علیه را صادر کند. این قرار تا زمان اجرای رای یا ثبوت اعسار محکوم‌علیه یا جلب رضایت محکومٌ‌له یا سپردن تامین مناسب یا تحقق کفالت مطابق قانون مدنی به قوت خود باقی است.
تبصره – درخصوص سفر واجب که وجوب آن از قبل ثابت شده باشد و سفرهای درمانی ضروری، دادگاه موقتاً به محکوم‌علیه اجازه خروج از کشور را می‌دهد.
ماده ۱۷ قانون گذرنامه
دولت می‌تواند از صدور گذرنامه و خروج بدهکاران قطعی مالیاتی و اجرای دادگستری و ثبت اسنادو متخلفین از انجام تعهدات ارزی طبق ضوابط و مقرراتی که در آیین‌نامه تعیین می‌شود جلوگیری نماید.
ماده 201 آئین نامه اجرایی مفاد اسناد رسمی مصوب 1387. 
در مواردی که متعهد در اجرای ماده 17 قانون گذرنامه مصوب سال 1351 ممنوع الخروج گردیده باشد چنانچه شخص ممنوع الخروج بنا به ضرورت بخواهد برای یک نوبت حداکثر به مدت 6 ماه از کشور خارج شود خود یا اشخاص ثالث می بایست ملکی را جهت تضمین مراجعت مدیون به کشور معرفی و درصورتی که ملک در رهن و یا بازداشت نباشد پس از ارزیابی توسط کارشناس رسمی و قطعیت آن صورت مجلسی با حضور رئیس ثبت رئیس و یا مسئول اجرا تنظیم و مراتب جهت بازداشت ملک و انعکاس در سوابق ثبتی به اداره ثبت مربوطه اعلام می گردد و بدیهی است درصورت مراجعت متعهد و معرفی خود ظرف مهلت مقرر از ملک مذکور رفع توقیف شده و ممنوع الخروجی برقرار می شود در غیر اینصورت بدون رعایت مستثنیات دین طلب بستانکار و حقوق اجرایی با فروش ملک مذکور از طریق مزایده استیفاء خواهد شد.

پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما

راه های تماس و مشاوره با وکیل متخصص ممنوع الخروجی و رفع آن

_{^{آدرس و شماره تلفن های شوراهای حل اختلاف شهر تهران}}

مجتمع شماره 1

میدان تجریش ، خ در بند ، بالاتر از میدان در بند، نرسیده به میدان سر بند ، سمت چپ

22709004-22709395

مجتمع شماره 2

بزرگراه جلال آ ل احمد ،نرسیده به پل آزمایش ، خ ناظریان قمی ، (جنب ایستگاه آتش نشانی )طبقه فوقانی میدان تره بار نصر

88244005

مجتمع شماره 3

خ شریعتی ، نرسیده به میرداماد ، خ گل نبی ، میدان کتابی ، پلاک 34

88472524

مجتمع شماره 4

فلکه سوم تهرنپارس ، شهید دانشور ، خ 202 غربی ، پلاک 24

77713411

مجتمع شماره 5

اکباتان ، بین فاز یک و دو ، جنب اوژانس 115 ،شهرک عمران اکباتان

44694004

مجتمع شماره 6

خ کارگر شمالی ، جنب پمپ بنزین خ شهید فکوری ، پلاک 190

889933۶۴

مجتمع شماره 7

نظام آباد ، خ آیت اله مدنی ، چهارراه حسینی ، روبروی کارگاه مترو ، نبش کوچه یعقوبی

77581117

مجتمع شماره 8

نارمک خ سمنگان ، پشت مسجد جامع نارمک ، نبش کوچه مذهب دار

77153242

مجتمع شماره 9

سه راه آذری ، امامزاده عبداله ، نبش خ شبیری مجتمع گلها ( از مسیر قزوین) ، طبقه سوم ، داخل کوچه

66645043

مجتمع شماره 10

خ قزوین ، نرسیده به سه راه آذری ، خ شهید سبحانی (16 متری امیری) نبش کوچه شهید احمدی مقدم ، طبقه همکف فرهنگسرای کار

55773301

مجتمع شماره 11

ولیعصر ، 4 راه ولیعصر ، روبروی پارک دانشجو ، خ پشند

66483400

مجتمع شماره13- 12

میدان دروازه شمیران ، خ فخر آباد ، جنب مسجد فخر آباد ، شهرداری 13

۷۷۶۴۳۳۱۳

مجتمع شماره 14

خ پیروزی ، خ شکوفه ، خ کرمان ، میدان احمدیه

33433616

مجتمع شماره 15

خ 17 شهریور جنوبی ، تقاطع منصور شرقی ، مجتمع رضوان

۳۳۴۳۳۶۱۶

مجتمع شماره 16

بزرگراه بعثت ، بعد از بیمه ایران، ضلع جنوبی پارک بعثت ، خ شهید تقوی

55327102

مجتمع شماره 17

خ قزوین ، دوراهی قپان ، روبروی پمپ گاز مجتمع قضائی شهید باهنر

55777373

مجتمع شماره 18

سه راه آذری ، شهرک ولیعصر ، خ شهید برادران بهرامی ، روبروی بتنک صادرات ، پاساژ دولتی طبقه 2و3

66201039

مجتمع شماره 19

خانی آباد ، خ میثاق ، جنب کلانتری سابق

5530909

مجتمع شماره 21

تهرانسر ، بلوار گلها ، روبروی کلانتری 150 تهرانسر

44504818

مجتمع شماره 22

کیلومتر 14 اتوبان تهران کرج ، شهرک پیکانشهر ، بعد از مرکز بهداشت و درمان بلوک 61

44180967

مجتمع شماره 23

اتوبان شهید محلاتی ، خ نبرد جنوبی ، خ زمزم ، جنب آتش نشانی ، مجتمع قضائی خانواده 1

33009127

مجتمع شماره 24

فلکه چهارم تهرانپارس ، نرسیده به تقاطع باهنر و باقری مجتمع قضائی باهنر

77055644

مجتمع شماره 25

میدان ونک ، چهارراه جهان کودک ، خ دیدار جنوبی کوچه سپر پلاک 1 مجتمع شورای حل اختلاف 25

88885156

مجتمع شماره 26

بزرگراه تندگویان، میدان مرکزی میوه و تره بار تهران انتهای بلوار بهاران ، جنب ساختمان اتحادیه صنف بار فروشان

55027136

مجتمع شماره 27

خ میرزای شیرازی ، کوچه چهاردهم پلاک 8

88927217

مجتمع شماره 28

خ مطهری ، روبروی سنائی ، پلاک 285

88701938

مجتمع شماره 29

کارگر شمالی ، خ شانزدهم (فرشی مقدم ) ، پلاک 119 ، سازمان نظام پزشکی

33009127

مجتمع شماره 30

اوین ، روبروی بازداشگاه اوین ، کوچه باغ ، جنب کارواش دشت بهشت

22357501

مجتمع شماره 33

خ جمهوری ، میدان بهارستان ، خ صفی علیشاه ، کوچه خبیر الممالک

7755399

مجتمع شماره 34

میدان هفت تیر ، خ بهار شیراز ، میدان بهار شیراز ، پلاک 150

88493242

راه های تماس و مشاوره با وکیل پایه یک دادگستری