دعاوی ملکی و غیر منقول

اطلاع از نکات مهم الزام به تنظیم سند رسمی ملک – آپارتمان

دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال

خواهان : فرشید ….. نام پدر : عباس  به نشانی ک تهران.خیابان ولنجک …………. .

خوانده :

1- رضا …. نام پدر : محمود   به نشانی : تهران.خیابان نارمک ……. .

2- رحیم ….. نام پدر : غلام    به نشانی : تهران.میدان آرژانتین ……. .

وکیل یا نماینده قانونی : مسعود محمدی وکیل پایه یک دادگستری به نشانی کتهران.میدان فاطمی.میدان گلها.

خواسته یا موضوع و بهای آن :

1- الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی مقوم به 210/000 تومان

2- مطالبه وجه التزام مذکور در قرارداد مقوم به 5/600/000 تومان

3- صدور قرار تامین خواسته

4- مطالبه کلیه خسارات دادرسی اعم از حق الوکاله وکیل و هزینه دادرسی و غیره

5- الزام خوانده ردیف اول به پرداخت وام مورد تعهد درقرارداد

دلایل و منضمات دادخواست :

1- رونوشت مصدق مبایعه نامه

2- فتوکپی مصدق گواهی عدم حضور در دفترخانه

3- اصل وکالتنامه

شرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی

ریاست محترم دادگاه عمومی 

با سلام و تقدیم احترام

به استحضار عالی می رساند خوانده ردیف اول در نتاریخ 85/11/21 یک آپارتمان واقع در شهر جدید پردیس فاز 2 را به موجب مبایعه نامه شماره … به موکل فروخته است.به موجب همان قرارداد مقرر شده است که خوانده در تاریخ 86/02/03 جهت تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر شود و طبق همان قرارداد ضمانت اجرای عدم حضور در دفترخانه پرداخت وجه التزام معادل 20 درصد ارزش معامله تعیین شده است.همچنین به موجب قرارداد مذکور توافق و تعهد شده است که ده میلیون تومان از ثمن معامله از محل وامی باشد که خوانده محترم ردیف اول تعهد تهیه و اخذ آن از بانک … نموده است.لازم به ذکر است در حال حاضر به موجب سند رسمی مالکیت موجود و نیز به گواهی صورتمجلس تفکیکی ، آپارتمان موضوع دعوا مشاعاض متعلق به خواندگان ردیف اول و دوم می باشد و ظاهراً در رابطه فیمابین خواندگان، واحدها تقسیم شده و هر یک حصه خود را فروخته با این حال قانوناً هر دو باید جهت تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر شوند.با عنایت به مراتب فوق موارد ذیل از محضر محترم دادگاه مسندعیست :

1- صدور حکم به الزام خواندگان به حضور در مراجع ذیصلاح و تنظیم سند رسمی و در صورت استنکاف خواندگان صدور دستور به مراجع مذکور جهت تنظیم سند رسمی به نمایندگی از ممتنع.

2- صدور دستور پرداخت وجه التزام مذکور در قرارداد که در حقیقت ضمانت اجرای عدم حضور بوده است طبق بند 5 ماده 4 قرارداد فیمابین و نیز تهاتر آن با مبلغی که موکل باید در هنگام تنظیم سند می پرداخته است.

3- با عنایت به اینکه خوانده ردیف اول تعهد پرداخت وام به مبلغ ده میلیون تومان طبق بند 2 ماده 3 قرارداد را کرده و متاسفانه علی رغم تعهد به موکل وام مذکور را به دیگر خریداران پرداخته مستدعی است ضمن صدور دستور پرداخت مبلغ وام و در صورت لزوم تهاتر مبلغ وام با مبلغی که موکل باید بپردازد، و مراتب، کیفیت و عرف بازپرداخت را از بانک محترم …. استعلام و اعمال فرمایید.

4- صدور حکم به پرداختکلیه خسارات قانونی اعم از حق الوکاله و هزینه دادرسی.

اطلاع از نکات مطالبه خسارت تاخیر و عدم انجام تعهد و قرارداد

لایحه دفاعیه – الزام به تنظیم سند رسمی

با سلام و تقدیم احترام

بدینوسیله به استحضار می رساند با توجه به تاخیر جلسه مورخ 86/09/16 و عنایت به اینکه قاعدتاً جلسه اول دادرسی تشکیل نشده است موارد زیر جهت استفاده از امتیاز مذکور در ماده 98 قانون آیین دادرسی مدنی به خواسته مندرج در دادخواست اضافه شده و با نحوه دعوا تغییر می یابد.

1- با عنایت به بند 2 ماده 3 قرارداد فی ما بین موکل و خوانده، مستدعی است دستور فرمایید دستور فرمایید مبلغ وام مورد تعهد خواده از سوی ایشان پرداخت شده و در صورت امتناعف بدهی موکل در مورد ما بقی ثمنف به میزان آنها تهاتر شده و طبق عرف و مقررات پرداخت این قبیل وامها از سوی بانک … ترتیب بازپرداخت آن داده شود.

2- با عنایت رونوشت صورتمجلس تفکیکی ضممیه، تنظیم شده در تاریخ 86/09/22 و اینکه ملک فوق به پلاک ثبتی … فرعی از … اصلی بعد از تکمیل بنا و بدون افراز سهام از سوی یکی از شرکای مشاعی به موکل فروخته شده و در حقیقت به طور مشاع متعلق به آقای رضا ……(خوانده) و رحیم … می باشد، با این توضیح و بدینوسیله جهت تکمیل دعوا منتج شدن آن به نتیجه، آقای رحیم …. نیز که یکی از مالکین مشاعی می باشند در اجرای مادده 98 قانون آیین دادرسی مدنی و در اعمال این حق قانونی به عنوان خوانده جدید به خواندهد قبلی اضافه شده و نحوه دعوای مطروحه بدین نحو تغییر می یابد.

با عنایت به مراتب فوق مستدعی است ، ضممن اتخاذ تصمیم مقتضی در این خصوص دستور فرمایید وقت رسیدگی بعدی به خواندده نیز ابلاغ گردد.

رای دادگاه الزام به تنظیم سند رسمی انتقال آپارتمان

تاریخ : 1388/07/11

کلاسه پرونده : ……

شماره دادنامه : …..

خواهان : فرشید …. با وکالت مسعود محمدی به نشانی تهران.میدان فاطمی.میدان گلها.
خواندگان :

1- رحیم ……. به نشانی تهران نارمک ……….. .

2- رضا ……. با وکالت ……  به نشانی تهران میدان آرژانتین ……….. .

خواسته : الزام به تنظیم سند رسمی ملک

متن رای دادگاه الزام به تنظیم سند رسمی

دعوی آقای فرشید …… با وکالت آقای مسعود محمدی به طرفیت آقایان ۱- رضا …. با وکالت آقای ….. ۲- رحیم …. الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی مطالبه وجه التزام مذکور در قرارداد به مبلخ ۵/۶۰۰/۰۰۰ تومان صدور قرار تامین خواسته با احتساب کلیه خسارت دادرسی می باشد.از توجه به محتویات پرونده و مستندات خواهان نظر به اینکه مالکیت مشاعی خواندگان نسبت به قطعه دهم تفکیکی از پلاک …. فرعی از …. اصلی ششدانگ یک دستگاه آپارتمان محرز است و نظر به اينکه به موجب بیع نامه مستند دعوی به شماره .. مورخه ۸۵/۱۱/۲۱ که صرفاً به امضاء خوانده ردیف اول
رسیده آپارتمان مورد ترافع واقع در طبقه چهارم با قصد انشاء ایجاباً و قبولا و با ثمن مقرر به خواهان انتقال یافته و مقرر گشته در مورخه ۸۶/۲/۳۰ نسبت به تنظیم سند رسمی اقدام گردد و با عنایت به اينکه به موجب شق ۴-۵ شرایط عقد توافق در صورتیکه هر یک از طرفین در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشود معادل 20% ثمن معامله به جهت تخلف از شرط به طرف دیگر
پرداخت نماید و به موجب گواهی صادره از دفترخانه شماره … عدم حضور خوانده در دفترخانه تصدیق گردید علیهذا توجهاً به مراتب مستنداً به مواد ۱۰ و ۲۱۹ و ۲۲۰ و ۲۲۵ قانون مدنی و ۱۹۸ و ۵۱۵ و ‎۵۱٩‏ قانون آئین دادرسی مدنی حکم به الزام
خوانده ردیف اول به انتقال رسمی سه دانگ آپارتمان مورد ترافع به شرح موصوف و پرداخت مبلغ پنجاه و شش میلیون ریال به
عنوان تخلف از شرط بند ۴-۵ قرارداد و ششصد و دوازده هزار ریال هزینه دادرسی و یک میلیون و دویست و شصت و پنج هزار ریال حق الوکاله وکیل در حق خواهان صادر و اعلام مینماید و اما در خصوص سه دانگ مالکیت آقای رحیم … نظر به اینکه خواهان دلیلی مبنی بر انتقال مورد ترافع به دادگاه ارایه نداده مستنداً به ماده ۱۹۷ قانون آئین دادرسی مدنی قرار رد (عوی خواهان صادر و اعلام می گردد و در خصوص قرار تامین نظر به اينکه خسارت احتمالی مورد نظر دادگاه ظرف مهلت مقرر در صندوق دولت ایداع نشده به رد درخواست خواهان اعلام نظر می گردد رای صادره ظرف مدت بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در محاکم تجدیدنظر تهران میباشد.

راه های تماس و ارتباط با وکیل متخصص قراردادها

اطلاع از ضرورت مشورت با وکیل قبل از امضای قرارداد

قانونگذار در سال 1374 با قصد حفظ کاربری اراضی و جلوگیری از نابودی باغات و مزارع اقدام به وضع مقرراتی به این منظور نمود و برای مرتکب تحت شرایطی جریمه در نظر گرفته شد که بعدا در سال 1385 این مقررات مورد بازنگری و اصلاح قرار گرفته و دستخوش تغییراتی شد با این توضیح که مجازات هم به جریمه اضافه گردید.طبیعتاً اعمالی که قبل از قانون حفظ کاربری انجام شده اند به دو جهت مشمول این قانون نخواهند بود؛ اولا حکومت قانون و ثانیا مرور زمان.در هر حال اقدامات مالکان و صاحبان اراضی و املاک کشاورزی و باغی تحت شرایطی قابل توجیه است مثل اینکه به نظر نگارنده صرف گذاشتن فنس برای جلوگیری از ورود اشخاص غریبه و حیوانات سرگردان یا ایجاد انباری جهت حفظ ادوات کشا.ورزی یا ایجاد استخر ذخیره آب برای بهبود محصولات کشاورزی یا ایجاد گودال فرآوری کود و کمپوست به همان دلیل پیش گفته یا تغییر مزرعه به باغ و بالعکس و مواردی از این دست مصداق تغییر کاربری غیر مجاز نیست.

آشنایی با قوانین و مقررات تغییر کاربری

لایحه تجدیدنظرخواهی تغییر کاربری

بسمه تعالی

ریاست و مستشارارن محترم دادگاه تجدید نظر استان تهران

با سلام

احتراما اینجانب مینا کاویانی به وکالت از تجدید نظرخواه (خانم مریم ….) در مقام تجدیدنظرخواهی از دادنامه صادره از شعبه 103 دادگاه کیفری دماوند، مراتب تجدیدنظرخواهی خودرا به شرح زیر به عرض می رسانم :

الف- در مقام شرح ماجرا به  عرض می رسانم:

1- موکل خانمی خانه دار با هفتاد سال سن و دچار  بیماری حاد ریوی و مشکلات قلبی، خواهر شهید …… و فاقد هرگونه سابقه کیفری وحتی حقوقی می باشد و همسر ایشان نیز دچار مشکلات شدید قلبی می باشند که پس از چند دوره آنژیوگرافی و به تجویز پزشک متخصص می بایست خارج از تهران و به دور از آلودگی هوای شهری و گرد وغبار زندگی کنند و مدارک بیماری موکل و همسر ایشان در دادگاه بدوی ارائه شده و ضم پرونده می باشد.

2- در پی تشدید بیماری موکل، موکل در تاریخ 5/8/99  اقدام به معاوضه خانه خود در تهران با ملک موضوع شکایت نمود که تمامی اطراف آن ویلا سازی شده بوده و  مستندا به ماده 6 قرارداد مبایعه نامه که ضم پرونده می باشد، دورتادور این ملک نیز دیوار کشی بوده است  و موکل پس از آن اقدام به ساخت بنا در این ملک می نماید.

3- با شکایت سازمان جهاد کشاورزی علیه موکل پرونده به شعبه 107 دادگاه کیفری …. ارجاع و دادگاه محترم بدون توجه به ادله و دفاعیات موکل در جلسه رسیدگی و مدارک ابرازی حکم به قلع و قمع بنا و سی میلیون ریال جزای نقدی صادر می نماید. این درحالی است که رای صادره به جهات زیر و مستندا به بندهای ب و ت ماده 434 قانون آیین دادرسی کیفری در خور نقض می باشد:

ب- جهات نقض رای:

1- فقدان عنصر معنوی:

پس از خرید ملک مذکور که مطابق مندرجات مبایعه نامه و استشهادیه شهود مندرج در پرونده بدوی، بصورت دیوارکشی شده به موکل فروخته شده بود، موکل که با توجه به اوضاع و احوال ملک و املاک مجاور و نیز اظهارات فریبکارانه ی مشاور املاک مبنی بر این که این منطقه جزو مناطق مسکونی شده و اراضی آن کاربری مسکونی یافته است و بدون علم به این که کاربری این زمین باغی یا زراعی باشد اقدام به ساخت بنا در آن می نماید.لذا موکل در زمان ساخت بنا که عنصر مادی جرم تغییر کاربری بوده است دچار اشتباه در موضوع بوده و تصور می نموده کاربری زمین مذکور مسکونی می باشد و با توجه به این که اشتباه موضوعی در جرایم عمدی باعث می شود عمل عمدی به غیر عمد تبدیل شود و موجب زوال عمد می گردد و با توجه به این که سوءنیت یا عمد یکی از ارکان تشکیل دهنده وقوع جرایم عمدی (ازجمله جرم تغییر کاربری) است، به علت جهل موکل به موضوع و نداشتن سوءنیت، جرم عمدی تغییرکاربری توسط موکل محقق نشده است.

2- فقدان عنصر مادی

مستندا به گواهی گواهان و قرارداد بیع میان موکل و فروشنده، فروشنده که مالک قطعه زمین بزرگی بوده است در سال 1395 با تقسیم بندی زمین خود از طریق دیوار کشی اقدام به فروش قطعات زمین خود به اشخاص متعدد می نماید. لذا زمانی که موکل اقدام به خرید این قطعه زمین نموده است زمین مذکور کاملا دیوار کشی شده بوده و این مساله صراحتا در قرارداد بیع ذکر گردیده است و مطابق استشهادیه پیوست تاریخ این دیوار کشی به قبل از سال 1395 بر می گردد. بنابراین:

اولا:  این قسمت از لایحه به جهت حفظ اسرار موکل حذف شده است.

ثانیا: این قسمت از لایحه به جهت حفظ اسرار موکل حذف شده است.

ثالثاً :این قسمت از لایحه به جهت حفظ اسرار موکل حذف شده است.

3- جهات تخفیف

اولاٌ : نظر به بند های پ ماده 38 قانون مجازات اسلامی که انگیزه مرتکب را جزو جهات تخفیف مجازات ذکر نموده است و نیز مستندا به بند ث این ماده  با توجه به این که موکل به جهت بیماری شدید قلبی و با انگیزه زندگی بدون درد و تنفس بدون مشکل و فرار از آلودگی تهران در دوره کهنسالی خود اقدام به معاوضه تمام دارایای خود در تهران با این ملک نموده است و در صورت تخریب این ملک موکل جای دیگری برای زندگی نخواهد داشت .

ثانیاً : مستندا به ماده 37 قانون مجازات اسلامی که مقرر داشته در صورت وجود یک یا چند جهت از جهات تخفیف، دادگاه می تواند مجازات تعزیری را به نحوی که به حال متهم مناسب تر باشد تقلیل دهد یا تبدیل کند و با توجه به این که عالیجنابان در مقام تخفیف مجازات و در راستای فردی کردن آن قانونا این اختیار را دارند که مجازات مقرر برای جرم را به نوع دیگری تبدیل نمایند و نظر به این که از یک سو جهات تخفیف موضوع بندهای پ و ث ماده 38 قانون مجازات اسلامی در مورد موکل صدق می نماید  که قاضی محترم بدوی به این جهات تخفیف توجهی ننموده است و از سوی دیگر این ملک تنها ماًمن و پناهگاه موکل برای سکونت می باشد لذا مستدعی است با عنایت به ماده 37 قانون مجازات اسلامی نسبت به تبدیل مجازات قلع و قمع به مجازات دیگری که مساعد به حال موکل باشد حکم صادر نمایید.

با توجه به مراتب فوق و اینکه تاریخ تغییر کاربری اولیه، در سال 1395 بوده است و قبل از اقدامات موکل، در ملک مورد دعوی تغییر کاربری محقق شده است و قاضی محترم بدوی نیز در رای خود به این مساله تصریح نموده است لذا مستندا به قاعده دراء و با توجه به فقدان ادله اثباتی مبنی بر تحقق تغییر کاربری توسط موکل و از آن جایی که اولا تغییر کاربری نه توسط موکل بلکه توسط مالک قبلی زمین و با دیوارکشی صورت گرفته است و ثانیا  از تاریخ وقوع تغییر کاربری تا تاریخ طرح شکایت (تعقیب) بیش از سه سال گذشته است و موضوع مشمول مرور زمان گردیده است.

ثالثاً : به دلیل وجود چندین جهت از جهات تخفیف از جمله عدم سابقه موکل و شرایط جسمانی و وضعیت خانوادگی موکل و نیز اوضاع و احوال خاصی که موکل به موجب آن چنین اقدامی انجام داده است و نیز همکاری کامل موکل با مرجع قضایی در پرونده، نقض دادنامه بدوی و صدور حکم شایسته از محضر قضات محترم دادگاه تجدید نظر مورد استدعاست.

با تشکر و تجدید احترام

مشاوره با دعاوی ملکی در تهران

در گذشته های نه چندان دور ( قبل از سال 1376) به تشخیص قانونگذار و بنا بر مصالحی که در آن زمان تشخیص داده شده بود انقضاء و پایان مدت اجاره دلیل تخلیه نبود و ضرورتاً باید یکی از دلایل مذکور در ماده 14 یا 15 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 وجود می داشت تا تخلیه ممکن باشد.در حال حاضر نیز قراردادهای اجاره ای که شروع آنها مربوط به قبل از شهریور سال 1376 است تحت شمول و حکومت قانون سال 56 هستند.مقررات حاکم بر قرادادهای اجاره اماکن تجاری به خصوص اگر پای سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت در بین باشد آنقدر مهم، دقیق و پیچیده هستند که بعید است بدون حضور و تاثیر گذاری یک وکیل با  تجربه به نتیجه مطلوب برسند.

اطلاع از مقررات تخلیه ملک تجاری و مغازه

رای دادگاه تخلیه و جلب ثالث

شماره دادنامه : ……

شماره پرونده : ………..

مرجع رسیدگی : شعبه ۱۵ دادگاه عمومی حقوقی مجتمع قضایی شهید بهشتی

خواهان ها :

1- آقای غلامرضا …… با وکالت آقای ….. به نشانی تهران.خیابان میرداماد ….. .

2- خانم فرشته … با وکالت خانم …. به نشانی ک تهران.خیابان فاطمی ……. .

خواندگان :

1- آقای سعید …. به نشانی : تهران.خیابان سعدی …. .

2- آقای علیرضا …   3- آقای فرید … همگی به نشانی مجهوا المکان

4- خانم فرشته …… 5- آقای حسین ….. همگی بهنشانی : تهران.خیابان سعدی …. .

6- آقای ابراهیم ….. 7- سعید …..همگی به نشانی : تهران.خیابان منوچهری …. .

8- آقای صابر ….  10- آقای غلامرضا…. همگی به نشانی : تهران.خیابان سعدی …… .

خواسته ها :

1- جلب ثالث (مال منقول و غیر منقول)

2- تخلیه

گردشکار – خواهان دادخواستی به خواسته فوق بطرفیت خوانده بالا تقدیم داشته که پس از ارجاع به این شعبه و ثبت به کلاسه فوق و جری تشریفات قانونی در وقت فوق العاده – مقرر دادگاه بتصدی امضاء کننده زیر تشکیل شده است.باتوجه به محتویات پرونده ختم رسیدگی را اعلام و بشرح زیر مبادرت بصدور رای مینماید.

متن رای دادگاه تخلیه و جلب ثالث

در اين پرونده خانم فرشته …. با وکالت آقای …… به طرفیت آقایان 1- ابراهیم … 2- غلامرضا … 3- سعید … 4- صابر…. به خواسته صدور حکم بر تخلیه ملک واقع در خیابان سعدی …. پلاک ….  پلاک ثبتی … واقع در بخش ۲ تهران به دلیل تغییر شغل و نیز مطالبه خسارات دادرسی طرح دعوی نموده خلاصه ادعای ایشان این است که آقای ابراهیم …. طبق سند اجاره شماره ….. دفتر اسناد رسمی شماره ۷۵ تهران مستاجر ملک موصوف با شغل ساعت سازی بوده که ملک به آقای غلامرضا … منتقل و ایشان هم به دیگران انتقال داده و شغل به فروش لوازم آرایشی تغییر یافته است لذا خواستار صدور حکم تخلیه طبق بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ شده اند وکلای خواهان خواندگان ردیف سوم و چهارم را متصرفین عملی ملک اعلام نموده اند در جریان رسیدگی شبهه فوت آقای ابراهیم  ….. مطرح شد که پس از جلسه اول دادرسی وکلای خواهان دعوی را نسبت به وی مسترد نمودند لذا دادگاه در مورد ایشان به استناد ماده ۱۰۷ قانون آئين دادرسی مدنی قرار رد دعوا صادر می نماید آقای مجید ازگلی بوکالت از آقای غلامرضا …..  در دفاع از مشارالیه مدعی انتقال حقوق کسب و پیشه از آقای ابراهیم …. به یداله …. و از طریق ایشان به آقای علیرضا …. و از ایشان به آقای سعید …. و از طریق وی طی مبایعه نامه مورخ ۸۱/۳/۲۰ و تفویض وکالتنامه به آقای غلامرضا …  با توافق با آقای حسین …. که پدر خوانده و وکیل خانم فرشته ….. می باشد شده است وکیل مزبور با طرح دعوی تحت کلاسه … به طرفیت افراد فوق الذکر خواستار رد دعوی اصلی و نیز تائید و تنفیذ سند عادی مورخ ۸۳/۳/۲۵ و تنظیم سند رسمی اجاره بنام موکلش شده است وکلای خانم فرشته …..  با رد دعوی حاضر آقای حسین … را فاقد سمت از موکلشان دانسته و بر خواسته خود بر تخلیه ملک اصرار نمودند دادگاه برای بررسی موضوع و با درخواست آقای ….. از دفترخانه شماره ۷۵ استعلام نمود که تصویر وکالتنامه شماره .. واصله از دفترخانه مزبور حاکی از وجود وکالت تام الاختیار در کلیه امور مالی و ملکی برای مشارالیه ازسوی خانم فرشته …. می باشد و اظهارات شهود حاضر در جلسه دادرسی مورخ ۹۱۹/۹ نیز حاکی از دخالت و اقدام آقای حسین …. بعنوان وکیل مالک بوده و به زعم شهود همه کسبه ایشان را مالک می شناختند و به علاوه آقای حسین …. در اولین جلسه رسیدگی به پرونده کلاسه … در تاریخ 91/03/02 حضور نیافته نسبت به اصالت سند مورخ 83/03/25 ایرادی ننموده است بنابراین و با توجه به مفاد سند عادی مزبور که حکایت از علم و اطلاع و رضایت وی بر تصدی شغل خرازی فروش توسط اقای سعید … دارد و شغل مزبور نیز با شغل یعنی فروش لوازم آرایشی تشابه عرفی دارد لذا تغییر شغل صورت گرفته با رضایت بوده و مشمول تخلیه نمی باشد بنابراین دادگاه به استناد ماده 1257 قانون مدنی در مورد دعوی تخلیه به جهت تغییر شغل و مطالبه هزینه دادرسی مربوطه حکم بر بطلان دعوی صادر می نماید و اما در مورد دعاوی مطروحه توسط آقای سعید … به وکالت از آقای غلامرضا …. قطع نظر از اینکه خواندگان مربوط با وجود ابلاغ قانونی حضور نیافته دفاعی ننموده اند و از نظر دادگاه دعاوی مزبور با کیفیت مطروحه قابل استماع نیست زیرا دادگاه مرجع رسیدگی به تظلمات است و نه تنفیذ و تایید اسناد عادی، در مورد الزام به تنظیم سند رسمی نیز از آنجاییکه طبق پاسخ استعلام ثبتی یک سهم از هشت سهم شش دانگ ملک در مالیکیت خانم احترام … می باشد که طرف دعوی قرار نگرفته است.لذا دادگاه به جهات یاد شده و با استناد به ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد دعوا صادر می نماید.رای صادره حضوری ظرف بیست روز پس از بلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان تهران می باشد.

راه های تماس و ارتباط با وکیل متخصص تخلیه و دعاوی ملکی

اطلاع از راه های گرفتن دستور تخلیه و تخلیه فوری ملک

اطلاع از مقررات تخلیه آپارتمان در شرایط کرونا

اطلاع از ملاک های تعیین و محاسیه حق کسب و پیشه و تجارت

حق کسب و پیشه یا تجارت

شخصی را فرض کنید که ملکی تجاری را از مالک آن اجاره نموده است. چنین شخصی با گذشت زمان و کار مستمر در آن محل اعتماد افراد را در طول زمان جلب کرده است و برای خود مشتریانی دائمی پیدا کرده است که به واسطه حسن شهرت فروشنده به وی مراجعه مینمایند. فرض کنید چنین ملکی یک مغازه کلید سازی میباشد که کلید سازی بسیار امین و قابل اعتماد آن را اداره میکند، و یا ملک مذکور نانوایی میباشد که نانهای بسیار خوبی میپزد و یا یک مغازه لباس فروشی است که لباسهایی بسیار زیبا و با قیمت مناسب عرضه میکند. در همه مثالهای گفته شده مشتریانی وجود دارند که نه فقط برای اینکه نیاز خود را به نان یا لباس برطرف نمایند و یا کلید خانه خود را بسازند، بلکه ممکن است از نقطه ای دورتر و با وجود مغازه هایی دیگر از این دست که به آنها نزدیکتر هستند، اما به خاطر مسایلی که گفته شد مغازه های مذکور را برای خریدهای خود انتخاب نمایند.علاوه بر اینها مستاجر ممکن است اقداماتی دیگر و هزینه هایی برای ملک انجام داده باشد که همه اینها به ارزش ملک و جلب مشتریان به ملک کمک کرده باشد. مثلا مغازه را دکور کرده باشد و … .

در موارد مذکور شخص مستاجر با اقداماتی که شخصاً در ملک و به واسطه حرفه خود انجام داده است، موجب جلب مشتریان زیادی به مغازه شده است.حال فرض کنید مالک مغازه مستاجر را بعد از چند سال از ملک بیرون نماید. در این صورت بسیاری از مشتریان مستاجر سابق همچنان به محل گذشته به خاطر شناختی که از محل دارند مراجعه مینمایند. در این صورت مستاجر سابق نیز مجبور است در محل جدیدی ملکی را اجاره نماید و در حالی که بیشتر مشتریان خود را از دست داده، (زیرا مشتریان وی محل سابق را میشناختند) در محل جدید از ابتدا شروع به کار کرده و مشتریان جدیدی برای خود پیدا نماید.

همانطور که در مثالهای گفته شده ملاحظه میشود، مستاجر مغازه با اقدامات خود چیزی بر ارزش ملک افزوده است. زمانی که مالک وی را بیرون مینماید این ارزش افزوده شده قابل جابجایی برای مستاجر نبوده و برای ملک باقی میماند.

در اینجاست که به نظر میرسد بیرون کردن مستاجر از ملک بدون درنظر گرفتن اقدامات و تلاشهایی که وی انجام داده و بر ارزش ملک افزوده است، غیر منصفانه باشد.

حق کسب یا پیشه یا تجارت بر مبنای ملاحظات فوق توسط قانونگذاران وضع گریده است.یعنی زمانیکه مالک تصمیم میگیرد مستاجر را از ملک بیرون نماید موظف است مبلغی را به وی بپردازد که حاصل افزایش ارزش ملک در نتیجه کسب و کار مستاجر در ملک ایجاد شده است. به این حق مالی که برای مستاجر املاک تجاری ایجاد میشود حق کسب پیشه یا تجارت میگویند.

قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 حق کسب و پیشه و تجارت را به رسمیت شناخته است. این قانون در مورد کلیه املاک تجاری که قبل از سال 1376 به اجاره داده شده اند مجری میباشد.

به موجب این قانون (روابط موجر و مستاجر سال 1356) قرارداد اجاره میان موجر و مستاجر بعد از انقضای مدت اجاره به حکم قانون و نه به موجب قرارداد ادامه می یابد.

موجر فقط در دو صورت میتواند تقاضای تخلیه عین مستاجره را بنماید:

1- تخلیه به لحاظ تجدید بنا یا نیاز شخصی

2- تخلیه به لحاظ تخلف مستاجر

در فرض نخست تخلیه منوط است به پرداخت کل حق کسب و پیشه و تجارت به نرخ روز لیکن در مورد دوم چنانچه تخلف عبارت باشد از تعدی و تفریط، تغییر شکل و یا عدم پرداخت اجاره بها در قبال تخلیه هیچ مبلغی به مستاجر داده نمیشود. اما اگر تخلف عبارت باشد از انتقال به غیر، ضمن صدور حکم تخلیه موجر باید نصف حق کسب و پیشه و تجارت را پرداخت نماید.

اطلاع از مقررات سرقفلی و تخلیه مغازه (ملک تجاری)

حق سرقفلی

در سال 1376 قانون روابط موجر و مستاجر به تصویب رسید که ماده یک این قانون مقرر میدارد: از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاههای‌دانشجویی و ساختمانهای دولتی و نظایر آن که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد میشود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط‌ مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود.

بنابراین کلیه قراردادهای اجاره املاک تجاری قبل از تصویب این قانون مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1356 و قراردادهای منعقده پس از تصویب این قانون مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1376 میباشد.

در قانون روابط موجر و مستاجر 1376 سخنی از حق کسب و پیشه و تجارت به میان نیامده است و به جای آن اصطلاح سرقفلی به کار رفته است و فصل دوم این قانون به توضیح آن پرداخته است.مطابق این قانون موجری که ملک تجاری خود را اجاره میدهد میتواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. طبق این قانون (به خلاف قانون 56) موجر میتواند بعد از انقضای مدت اجاره تقاضای تخلیه عین مستاجره را بنماید. در این صورت چنانچه مالک در ابتدا مبلغی تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نموده است، موظف به پرداخت مبلغ سرقفلی به نرخ روز به مستاجر می باشد.

تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر 1376اظهار میدارد: در صورتی‌که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت‌عادله روز را دارد.

چنانچه مالک در زمان انعقاد عقد مبلغی تحت عنوان اجاره از مستاجر دریافت نکرده باشد، بعد از انقضاء مدت و زمان تخلیه مستاجر مستحق پرداخت سرقفلی نمیباشد. ماده 9 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 بیان میدارد: چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستاجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا اینکه مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده‌باشد هنگام تخلیه عین مستاجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.

صرف نظر از تفکیک تئوری مفهوم سرقفلی و تمایز آن از حق کسب و پیشه و تجارت از نظر برخی حقوقدانان سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت به یک معنا و مفهوم به کار میروند. اما سایر حقوقدانان در حقوق فعلی و رویه رایج این دو مفهوم را یکی نمیدانند.

بعد از انقلاب اسلامی برخی از فقها مبنای حق کسب پیشه و تجارت را غیر شرعی میدانستند، بنابراین با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر 1376 مفهوم سرقفلی جایگزین آن شد.

راه های تماس با وکیل متخصص سرقفلی و تخلیه