امکان اثبات مالکیت بر زمین موروثی

با سلام.پدربزرگم حدوداً سی سال زمینی به مساحت سیصد متر به پدرم داد و پدرم پی را کند و میخواست خانه بسازد که تهران براش کار درست شد و رفت تهران.تو این چند سال عمو، عمه و همه میدونستن زمین برای پدرم هست. 9 سال پیش پدرم فوت میکنه و پدربزرگم زمین رو به دختر عمویم میفروشد.اینم بگم عمو خیلی به دخترش گفت که این زمین صاحب داره ولی دختر عموم گوشش بدهکار نبود.امروز چند روزه که پدربزرگم فوت کرده. حالا دو تا عموم بهم میگن برو شکایت کن.سوال من اینه ایا میتونم زمین از دختر عموم پس بگیرم؟ امکان طرح دعوای اثبات مالکیت زمین موروثی بعد از 30 سال وجود داره ؟

پاسخ – آیا می شود پس از 30 سال مالکیت بر زمین موروثی را اثبات نمود ؟

• مالکیت عبارت ازحقی است كه هر مالكی در جهت انتفاع از ملک خود داراست و ميتواند هر طور بخواهد در آن تصرف كند و کسی حق ندارد با انتفاع يا تصرفات او مقابله كند.
• مالکیت خصوصی  رابطه ای است اختصاصی بين فرد انسان با مال كه منع ديگران را از انتفاع موجب می شود، يا به شكلی است كه مداخله ی ديگران را جز در صورت ضرورت و موارد استثنايی، در آن مال محدود می كند. به عبارت دیگر حق مالكيت اگرچه كاملترين حق عينی است و مالک حق دارد هرگونه تصرفی در ملک خود بكند، ولی با اين وجود مقيد است به اينكه تصرف مالک موجب اضرار به غير نباشد.
• به موجب ماده 132 قانون مدنی کسی نمیتواند تصرفی کند که مستلزم تضرر همسایه شود، مگر تصرفی که به قدر متعارف و برای رفع حاجت یا رفع ضرر از خود باشد.
• مالکیت خصوصی می تواند به صورت فردی باشد یا گروهی، مفروز باشد یا مشاع.
• مالکیت فردی مالکیتی است که یک شخص مالک بوده و در آن شریکی نداشته باشد.
• مالکیت گروهی مالکیتی است که مربوط به افراد و جمع معینی است و از آنجا که این گروه افراد معین هستند، مالکیت آن ها نیز خصوصی می باشد.
• مالکیت مفروز مالکیتی است که یک فرد مالک تمام یک شی می باشد و در مقابل مالکیت مشاع قرار دارد که در آن افراد در یک مال با یکدیگر سهیم بوده و سهم افراد در آن قابل تشخیص و تجریه نباشد، به گونه ای که همه ی شرکا مالک همه ی اجزای آن مال می باشند.

دلایل اثبات مالکیت 

اماره تصرف (ید)

تصرف اماره ای است قانونی که دلیل مالکیت است. توضیح آنکه اماره قانونی، اوضاع و احوالی است که قانون آن را دلیل بر امری قرار داده است. اماره قانونی تا جایی دلیل محسوب می گردد که دلیلی برخلاف آن موجود نباشد. تصرف وقتی اماره ای است بر مالکیت متصرف که مشروع باشد. همچنین تصرف باید به عنوان مالکیت باشد؛ یعنی، با قصد اعمال حق مالکیت باشد. بنابراین تصرف امین دلالتی بر مالکیت او ندارد. تصرف باید حقیقی بوده و فعلیت داشته باشد. ماده 35 قانون مدنی در این باره مقرر می دارد 

سند مالکیت

سند مالکیت عبارت است از سند رسمی مخصوص که پس از طی تشریفات ثبت مال غیرمنقول و ثبت آن در دفتر مخصوصی از دفاتر اداره ثبت اسناد و املاک، که نام آن دفتر املاک است، به مالک ملک داده می شود و دولت دارنده آن را مالک می شناسد هرچند که متصرف نباشد. لازم به ذکر است که می توان مالکیت را با سند عادی نیز به اثبات رساند و این امر تعرضی با ماده 22 قانون ثبت ندارد. با این حال، در مورد ملکی که مطابق ماده قانون ثبت، ثبت شده، دعوای اثبات مالکیت به استناد همان ماده قابل استماع نیست چراکه مالکیت دارنده سند رسمی به موجب قانون شناسایی شده است و جایی برای رسیدگی و اثبات از طریق دادگاه باقی نمیگذارد. بنابراین اگر خواهان مدعی استقرار مالکیت خود نسبت به ملک، قبل از تنظیم سند رسمی باشد، باید ضمن اثبات وقوع انشای معامله قبل از تاریخ تنظیم سند رسمی، از طریق دعوای ابطال سند رسمی اقدام نماید. 

قرارداد

قرارداد اثبات کننده ی مالکیت اعم است قرارداد کتبی و شفاهی. مدعی مالکیت باید وجود قراردادی مانند قولنامه و مبایعه را که به موجب آن مالکیت ملک به او انتقال یافته است یا به عبارت دیگر ملک را خریده است را ارائه نماید. البته توافقات شفای نیز در صورت اثبات الزام آور بوده و دلیل انتقال مالکیت محسوب می شوند.  

سایر ادله اثبات دعوا

 در دعاوی مالکیت دلیل ثابت کننده مالکیت میتواند تمام دلایل اثباتی باشد که در نظام ادله قانونی ما پذیرفته شده است. بنابراین سند، اقرار، شهادت، امارات، قسم، تحقیق محلی، معاینه محل و کارشناسی به فراخور موضوع می توانند مورد استناد قرار بگیرند.

پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص امکان اثبات مالکیت بر زمین موروثی پس از 30 سال

 ♦  در پاسخ به پرسش شما باید گفت اگر پدربزرگ شما ملک مذکور را صریحا به پدر شما منتقل نمود، عدم استفاده ی پدرتان مانع از انتقال مالکیت نگردیده و تصرف بعدی پدربزرگتان معامله مال غیر محسوب می گردد. با این حال شما برای اینکه بتوانید خلع ید دختر عمویتان را بخواهید باید ابتدا انتقال ملک به پدرتان را ثابت نمایید. پس از اثبات انتقال ملک به پدرتان شما می توانید دادخواست خلع ید را علیه متصرف کنونی به دادگاه بدهید. بهتر است در خصوص روند اجرایی و مشاوره ی بیشتر با وکیل مجرب مشورت نمایید.

♦  در خصوص امکان طرح دعوای مستقلی تحت عنوان اثبات مالکیت در رویه قضایی و بین قضات تردید اساسی وجود دارد، نظر نگارنده امکان و قابلیت و درستی طرح این دعواست اما جهت پوشش دادن سلیقه قضات در این خصوص توصیه می شود دعوا حتما تحت نظر یک وکیل با تجربه طرح و پیگیری شود.

مستندات قانونی –  اثبات مالکیت زمین موروثی

ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک
همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.
در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وارث ثبت می‌شود که وراثت و انحصار آن‌ها محرز و در سهم‌الارث بین آن‌ها توافق بوده و یا در صورت اختلاف، حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.
تبصره – حکم نهایی عبارت از حکمی است که به واسطهٔ طی مراحل قانونی و یا به واسطهٔ انقضای مدت اعتراض و استیناف و تمیز دعوایی که حکم در آن موضوع صادر شده از دعاوی مختومه محسوب شود.
ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک
در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفا‌تر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است:
۱- کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیرمنقوله که در دفتر املاک ثبت نشده.
۲- صلحنامه و هبه‌نامه و شرکتنامه.
ماده 30 قانون مدنی
هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد.
ماده ۳۱ قانون مدنی
هیچ مالی را از تصرف صاحب آن نمیتوان بیرون کرد مگر به حکم قانون.
ماده ۳۵ قانون مدنی
تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.
ماده ۳۶ قانون مدنی
تصرفی که ثابت شود ناشی از سبب مملک یا ناقل قانونی نبوده معتبر نخواهد بود.
ماده ۳۷ قانون مدنی
اگر متصرف فعلی اقرار کند که ملک سابقاً مال مدعی او بوده است در این صورت مشارالیه نمیتواند برای رد ادعای مالکیت شخص‌ مزبور به تصرف خود استناد کند مگر اینکه ثابت نماید که ملک به ناقل صحیح به او منتقل شده است.
ماده ۱۳۱۳ قانون مدنی
در شاهد بلوغ، عقل، عدالت، ایمان و طهارت مولد شرط است.
تبصره ۱- عدالت شاهد باید با یکی از طرق شرعی برای دادگاه احراز شود.
تبصره ۲- شهادت کسی که نفع شخصی بصورت عین یا منفعت یا حق رد دعوی داشته باشد و نیز شهادت کسانی که تکدی را شغل خود قرار دهند پذیرفته نمی شود.
ماده ۱۳۱۵ قانون مدنی
شهادت باید از روی قطع و یقین باشد نه به طور شک و تردید.
ماده ۱۳۱۶ قانون مدنی
شهادت باید مطابق با دعوی باشد ولی اگر در لفظ مخالف و در معنی موافق یا کمتر از ادعا باشد ضرری ندارد.
ماده ۱۳۱۷ قانون مدنی
شهادت شهود باید مفاداً متحد باشد بنابراین اگر شهود به اختلاف شهادت دهند قابل اثر نخواهد بود مگر در صورتی که از مفاد ‌اظهارات آنها قدر متیقنی بدست آید.
ماده ۱۳۱۸ قانون مدنی
اختلاف شهود در خصوصیات امر اگر موجب اختلاف در موضوع شهادت نباشد اشکالی ندارد.
ماده ۱۳۱۹ قانون مدنی
در صورتی که شاهد از شهادت خود رجوع کند یا معلوم شود بر خلاف واقع شهادت داده است به شهادت او ترتیب اثر داده نمیشود.
ماده ۱۳۲۰ قانون مدنی
شهادت بر شهادت در صورتی مسموع است که شاهد اصل وفات یافته یا به واسطه مانع دیگری مثل بیماری و سفر و حبس و غیره ‌نتواند حاضر شود.

پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما