فسخ قرارداد اجاره زمین کشاورزی

_{^{پاسخ – اگر مستاجر پول پیش اجاره زمین کشاورزی را ندهد می توان فسخ کرد ؟}}

• اجاره عقدی است لازم به این معنا که اصولا زمانی که مدت اجاره پایان نیافته است، موجر و مستاجر حق فسخ و بر هـم زدن اجـاره را نخواهنـد داشت.
• بر هم زدن قرارداد اجاره تنها در مواردی ممکن است که قانون بـه یکـی از دو طـرف حق فسخ دهد یا موجر و مستاجر در برهم زدن اجاره با یکدیگر توافق نمـوده و بـه اصطلاح آن را اقاله کنند.
• اثر فسخ نسبت به آینده است و با وجود ۳ شرط زیر محقق می گردد:

1- قصد و اراده فسخ کننده مبنی بر برهم زدن عقد اجاره
2- رضایت فسخ کننده بر اینکه قرارداد اجاره برهم بخورد
3- اهلیت فسخ کننده بددین معنا که صسخ کننده باید عاقل، بالغ و رشید باشد

• باید توجه داشت در مواردي كه موجب فسخ از آغاز يا قبل از قبض عين مستأجره وجود دارد قانون فسخ را از ابتدای عقد موثر دانسته و اعمال آن را سبب انحلال كل عقد ميداند. در اين موارد آنچه باعث ايجاد حق فسخ است از زمان قرارداد يا قبل از تسليم عين مستأجره وجود دارد و اين مورد با موردی كه علت فسخ در اثنای عقد اجاره ايجاد ميشود (مانند تخلف از شرايط در حين عقد) متفاوت است.
• در اين موارد فسخ عملی ارادی است و با بطلان كه قهری است تفاوت دارد. در مواردي كه قرارداد باطل ميشود اراده طرفين در انحلال عقد مؤثر نيست و بدون اينكه اراده طرفين نقشی داشته باشد قرارداد به واسطه از بين رفتن عين مستأجره از ابتدا يا در اثنای قرارداد منحل ميشود ولی فسخ قرارداد عملی ارادی و وابسته به اراده صاحب خيار است.
• قانون مدنی در مواردی با اينكه حق فسخ را شناسايی كرده اما آن را از حين فسخ موثر می داند چراکه علت فسخ در اين موارد از آغاز عقد اجاره موجود نيست و در أثنا مدت عقد، عيب يا مانع انتفاء حادث ميشود و يا اينكه به واسطه تخلف يكی از طرفين از شروط قرارداد در اثنای عقد، برای طرف مقابل حق فسخ ايجاد ميشود.
• به موجب ذیل ماده 480 قانون مدنی اگر عیب در اثناء مدت اجاره حادث شود ‌نسبت به بقیه مدت خیار ثابت است. در واقع اجاره عقدی است مستمر و عيوبی كه در زمان عقد عارض ميشوند به گذشته سرايت نميكند و ناظر به آینده است.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

_{^{مواردی انحلال عقد اجاره به واسطه خيار فسخ}} 

1- به موجب ماده 476 قانون مدنی موجر باید عین مستاجره را تسلیم مستاجر کند و در صورت امتناع موجر اجبار میشود و در صورت تعذر اجبار مستاجر خیار فسخ ‌دارد. در اين ماده قانونگذار براي مواردی كه امكان تسليم عين مستأجره ولو با تعذّر نميباشد حق فسخ قائل شده است.
2- مطابق ماده 478 قانون مدنی هر گاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر میتواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را‌ با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد. در اين ماده قانونگذار در بيان حكم عين مستاجره معيوب، برای مستاجر حق فسخ عقد اجاره را در صورت معيوب بودن عين مستاجره قرار داده است. همچنین به موجب صدر ماده 480 قانون مدنی عيبی كه بعد از عقد و قبل از قبض منفعت در عين مستاجره حادث شود موجب خيار است. بنابراین عيب قبل از قبض منفعت در حكم عيب سابق بر عقد است و باعث حق فسخ مجموع عقد براي مستأجر ميباشد. 
3- در ماده 482 قانون مدنی برای مستاجر در صورت عدم امكان انتفاع از عين مستاجره معيوب حق فسخ وجود دارد. این ماده ممقرر می دارد اگر مورد اجاره عين كلی باشد و فردی كه موجر داده معيوب درآيد مستأجر حق فسخ ندارد و ميتواند موجر را مجبور به تبديل آن نمايد و اگر تبديل آن امكان نداشته باشد حق فسخ خواهد داشت .
4- ماده 488 قانون مدنی برای مستاجر در صورتی كه شخص ثالثی مزاحم او شود و اين مزاحمت قبل از قبض منفعت باشد حق فسخ شناسايی كرده است برابر این ماده اگرشخص ثالثی بدون ادا حقی در عين مستأجره يا منافع آن مزاحم مستأجر گردد در صورتیی كه قبل از قبض باشد مستأجر حق فسخ دارد و اگر فسخ ننمود ميتواند برای رفع مزاحمت و مطالبه اجرت المثل به خود مزاحم رجوع كند و اگر مزاحمت بعد از قبض واقع شود حق فسخ ندارد و فقط ميتواند به مزاحم رجوع كند. بنابراین، در موارد فوق در صورت اعمال حق فسخ، عقد از آغاز فسخ ميشود.

5- همچنین ماده 496 مقرر می دارد عقد اجاره به واسطه تلف شدن عین مستاجره از تاریخ تلف باطل می‌شود و نسبت به تخلف از شرایطی که بین موجر و مستاجر مقرر‌ است خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت میگردد. در این مورد نیز اگر قرارداد بر اساس اعمال حق فسخ منحل شود اين انحلال به گذشته سرايت نميكند و ناظر به آينده است.
علاوه بر موارد فوق، از دیگر مواردی که مستاجر حق فسخ اجاره را دارد شامل موارد زیر می باشد:
1- در صورتی كه عين مستأجره با اوصافی كه در اجاره نامه قيد شده، منطبق نباشد
2- در مواردی كه مطابق شرايط اجاره، حق فسخ مستأجر تحقق يابد

_{^{پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص فسخ قرارداد اجاره زمین کشاورزی}}

♦  در پاسخ به پرسش شما در خصوص فسخ قرارداد اجاره زمین کشاورزی باید گفت طبق بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356، در صورت عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر، موجر میتواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند و  دادگاه ضمن صدور حکم فسخ قرارداد اجاره ‌دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌ نماید.
♦  به موجب این بند در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه ‌تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (‌در موردی که اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. ‌در این مورد اگر اجاره‌نامه رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجری ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید.

♦  ‌هر‌گاه پس از صدور اجرائیه مستاجر اجاره‌بهای عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند ولی موجر می‌تواند به استناد تخلف‌ مستاجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجر را بنماید. ‌هر‌گاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه کند.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

_{^{مستندات قانونی - فسخ قرارداد}}

جهت اطلاع از مقررات حاکم بر فسخ قرارداد اجاره مقررات زیر را مطالعه نمایید :

قانون مدنی از ماده ۴۶۶ تا 506
‌ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر 1356
در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره ‌دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.
۱- در موردی که مستاجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره‌نامه و یا در موردی که اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد مورد اجاره را کلاً یا جزئاً ‌به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده یا عملاً از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود ‌قرار داده باشد.
۲- در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستاجر اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا ‌نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند بدون اینکه طبق ماده ۱۹ این قانون با مستاجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم شده باشد.
۳- در صورتی که در اجاره‌نامه محل سکنی حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد مشروط به اینکه خریدار بخواهد شخصاً در‌مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد. در این صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال‌ ملک برای تخلیه مراجعه ننماید درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمی‌شود.
۴- در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس از انقضی مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در‌بند فوق داشته باشد.
۵- هر‌گاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.
۶- در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری که در اجاره‌نامه قید شده استفاده گردد.
۷- در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر‌گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر‌دهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.
۸- در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.
۹- در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه ‌تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (‌در موردی که اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. ‌در این مورد اگر اجاره‌نامه رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجری ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید. ‌هر‌گاه پس از صدور اجرائیه مستاجر اجاره‌بهای عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند ولی موجر می‌تواند به استناد تخلف‌ مستاجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجر را بنماید. ‌هر‌گاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه کند. ‌در موارد فوق هر‌گاه مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره‌بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید‌حکم به تخلیه صادر نمی‌شود و مستاجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می‌گردد، ولی هر مستاجر فقط ‌یک بار می‌تواند از این ارفاق استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است.
‌تبصره ۱- در صورتی که مستاجر دو بار ظرف یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذکور در بند ۹ این ماده اقدام به پرداخت اجاره بها کرده باشد و‌برای بار سوم اجاره بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد و یا در صندوق ثبت تودیع ننماید موجر می‌تواند با تقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه ‌درخواست تخلیه عین مستاجر را نماید. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.
‌تبصره ۲- در صورتی که مورد اجاره به منظوری غیر از کسب یا پیشه یا تجارت اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل‌سکنی خواهد بود.
‌تبصره ۳- در مورد بند شش این ماده اگر مستاجر مرکز فساد که قانوناً دائر کردن آن ممنوع است در مورد اجاره دایر نماید دادستان علاوه بر انجام ‌وظیف قانونی خود به محض صدور کیفرخواست به درخواست موجر مورد اجاره را در اختیار موجر قرار می‌دهد.
‌تبصره ۴- در صورتی که مستاجر محل سکنی در شهر محل سکونت خود مالک یک واحد مسکونی باشد موجر حق دارد پس از انقضای مدت‌اجاره تقاضی تخلیه مورد اجاره را بنماید. 

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما