ضمانت اجرای انتقال مورد اجاره سرقفلی بدون رضایت مالک

^{_{پاسخ – سکوت یا عدم اجازه مالک به انتقال مورد اجاره و امکان تخلیه}}

• اجاره عقدی است که به موجب آن یک طرف منافع عین مال خود را در برابر دریافت مبلغی معین در اختیار طرف مقابل قرار می دهد.
• اجاره دهنده را موجر و اجاره گیرنده را مستاجر می گویند.
• در خصوص انتقال مورد اجاره باید گفت پس از آنكه عقد اجاره به طور صحيح واقع شد، مستأجر مالک منافع مورد اجاره می شود. به عبارت ديگر همانطور كه موجر مالک عين مورد اجاره است، مستأجر مالک منفعت آن خواهد بود و چون بعد از بستن قرارداد اجاره، مالک منافع مورد اجاره می شود، می تواند در مدتی كه ملک در اجاره اوست، آن را به ديگری اجاره دهد مگر اينكه در عقد اجاره اول بين او و موجر شرط شده باشد كه حق ندارد آن را به ديگری اجاره دهد.
• با این وجود، در مورد محل کسب و پیشه چنین نیست چرا که اجاره محل كسب تابع قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 می باشد. برابر ماده 10 اين قانون، مستأجر نمی تواند تمام يا قسمتی از منافع مورد اجاره را به ديگری واگذار نمايد مگر اينكه كتباً اين اختيار به او داده شده باشد.
• به اين ترتيب وضع محل سكونت با محل كسب و تجارت يكسان نيست؛ در اجاره مسكن به ترتيبی كه بيان شد چون مستأجر مالک منفعت مورد اجاره هست اگر در عقد اجاره شرط نشده باشد كه حق انتقال به غير ندارد، می تواند مورد اجاره را به ديگری اجاره دهد ولی در مورد محل كسب و تجارت، اگر مستأجر اجازه کتبی نداشته باشد كه منفعت محل كسب را به ديگري انتقال دهد، حق چنين اقدامی نخواهد داشت.
• لازم به ذکر است که انتقال عین مستاجره توسط مالک هیچ ممانعتی ندارد چراکه او مالک ملک بوده  و می تواند آن را به ديگری انتقال دهد و اين انتقال به هيچ وجه خللی در عقد اجاره كه يک عقد لازم است ايجاد نمی كند و اجاره همچنان به قوت خود باقی خواهد ماند. البته این امر یک استثنا دارد و آن زمانی است که موجر در قرارداد شرط كرده باشد كه در صورت فروش مورد اجاره حق فسخ دارد. در اين صورت موجر می تواند از اين شرط و اختيار فسخ استفاده كرده عقد اجاره را بهم بزند.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

_{^{پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص ضمانت اجرای انتقال مورد اجاره سرقفلی بدون رضایت مالک}}

♦  در پاسخ به پرسشی که طرح نمودید و در رابطه با ضمانت اجرای انتقال مورد اجاره سرقفلی بدون رضایت مالک باید گفت سرقفلی به موجب قانون مبلغی است که مالک ملکی در ازای اجاره­ ی آن ملک به دیگری آن را دریافت میکند و در پایان مدت عقد اجاره ملزم است این مبلغ را متناسب با قیمت روز به مستاجر برگرداند.

♦  به موجب بند دو ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر 1356، در موردی که عین مستاجره به منظور کسب و پیشه و یا تجارت خود مستاجر اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا ‌نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند بدون اینکه طبق ماده ۱۹ این قانون با مستاجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم شده باشد، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.

♦  بنابراین، مستآجری که بدون رضایت مالک یا بدون رعایت تشریفات مقرر در ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر 1356، مورد اجاره را به دیگری منتقل نماید، موجر حق دارد تخلیه مستأجر را بخواهد. لازم به ذکر است که در این صورت، دادگاه ضمن صدور حکم به تخلیه مورد اجاره، با تعیین کارشناس، نصف حق کسب و پیشه یا تجارت مستأجر یا متصرف را هم تعیین و نسبت به پرداخت آن توسط موجر ظرف مهلت حداکثر سه ماه از تاریخ حکم قطعی، صادر می نماید. در صورت یکه موجر ظرف مهلت بیان شده این مبلغ را نپردازد، حکم دادگاه ملغی الاثر خواهد شد. لازم به ذکر است که مهلتی که موجر باید برای تخلیه در نظر بگیرد، نباید کمتر از ده روز و بیشتر از دو ماه باشد.

♦  بنابراین، در خصوص مورد شما باید گفت اصل بر عدم انتقال منافع است مگر اینکه مالک صراحتا اجازه ی انتقال منافع را داده باشد. به همین خاطر وراث می توانند تخلیه مورد اجاره را با پرداخت نصف سرقفلی بخواهند چراکه روابط شما تابع مقررات قانون روابط موجر و مستآجر 1356 می باشد.

♦  لازم به ذکر است که اجاره هایی که مشمول سال ۱۳۷۶ به بعداست، اصل بر انتقال است حتی اگر در قرارداد از انتقال صحبت نشده باشد. در این شرایط در صورتی که شرط عدم انتقال شده باشد و صاحب سرقفلی ملک را منتقل نماید، مالک می تواند تخلیه او را از دادگاه بخواهد اما باید تمام مبلغ سرقفلی را به او بپردازد.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

_{^{مستندات قانونی - انتقال مورد اجاره بدون رضایت موجر}}

 ماده ۴۶۶ قانون مدنی

اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره میشود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد ‌اجاره را عین مستاجره گویند.

ماده ۴۶۷ قانون مدنی

مورد اجاره ممکن است اشیاء یا حیوان یا انسان باشد.

‌ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر 1356

در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره ‌دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.
۱- در موردی که مستاجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره‌نامه و یا در موردی که اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد مورد اجاره را کلاً یا جزئاً ‌به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده یا عملاً از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود ‌قرار داده باشد.
۲- در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستاجر اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا ‌نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند بدون اینکه طبق ماده ۱۹ این قانون با مستاجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم شده باشد.
۳- در صورتی که در اجاره‌نامه محل سکنی حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد مشروط به اینکه خریدار بخواهد شخصاً در‌مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد. در این صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال‌ ملک برای تخلیه مراجعه ننماید درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمی‌شود.
۴- در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس از انقضی مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در‌بند فوق داشته باشد.
۵- هر‌گاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.
۶- در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری که در اجاره‌نامه قید شده استفاده گردد.
۷- در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر‌گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر‌دهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.
۸- در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.
۹- در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه ‌تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (‌در موردی که اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. ‌در این مورد اگر اجاره‌نامه رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجری ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید. ‌هر‌گاه پس از صدور اجرائیه مستاجر اجاره‌بهای عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند ولی موجر می‌تواند به استناد تخلف‌ مستاجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجر را بنماید. ‌هر‌گاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه کند. ‌در موارد فوق هر‌گاه مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره‌بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید‌حکم به تخلیه صادر نمی‌شود و مستاجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می‌گردد، ولی هر مستاجر فقط ‌یک بار می‌تواند از این ارفاق استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است.
‌تبصره ۱- در صورتی که مستاجر دو بار ظرف یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذکور در بند ۹ این ماده اقدام به پرداخت اجاره بها کرده باشد و‌برای بار سوم اجاره بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد و یا در صندوق ثبت تودیع ننماید موجر می‌تواند با تقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه ‌درخواست تخلیه عین مستاجر را نماید. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.
‌تبصره ۲- در صورتی که مورد اجاره به منظوری غیر از کسب یا پیشه یا تجارت اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل‌سکنی خواهد بود.
‌تبصره ۳- در مورد بند شش این ماده اگر مستاجر مرکز فساد که قانوناً دائر کردن آن ممنوع است در مورد اجاره دایر نماید دادستان علاوه بر انجام ‌وظیف قانونی خود به محض صدور کیفرخواست به درخواست موجر مورد اجاره را در اختیار موجر قرار می‌دهد.
‌تبصره ۴- در صورتی که مستاجر محل سکنی در شهر محل سکونت خود مالک یک واحد مسکونی باشد موجر حق دارد پس از انقضای مدت‌اجاره تقاضی تخلیه مورد اجاره را بنماید. ‌

‌ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر 1356

در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره‌نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند برای‌‌ همان شغل یا‌ مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد. ‌هر‌گاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره‌نامه ا‌ی در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق ‌کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد والا مستاجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند، در این صورت دادگاه حکم به تجویز‌انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره‌نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (‌اگر اجاره‌نامه رسمی در بین‌نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می‌نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام‌ شریط اجاره قائم‌مقام مستاجر سابق خواهد بود. ‌هر‌گاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود.
‌تبصره ۱- در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد ‌داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد. و در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا‌ پیشه یا تجارت را خواهد داشت.
تبصره ۲- حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر‌‌ همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد‌بود.

‌ماده ۲۷ قانون روابط موجر و مستاجر 1356

در مواردی که حکم تخلیه صادر می‌شود دادگاه ضمن صدور حکم مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای تخلیه تعیین‌ می‌نماید. حکم تخلیه مدارسی که با اجازه رسمی مقامات صلاحیتدار تاسیس شده در تعطیلات تابستان اجرا خواهد شد.
‌تبصره ۱- در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر می‌شود مهلت‌های مذکور در این ماده از تاریخ تودیع یا‌ پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد.
‌تبصره ۲- در مواردی که حکم تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها صادر می‌شود حداکثر مهلت ۱۵ روز خواهد بود.

‌ماده ۲۸ قانون روابط موجر و مستاجر 1356

در مواردی که حکم تخلیه عین مستاجره با پرداخت حق کسب یا پیشه و یا تجارت صادر و قطعی می‌شود موجر مکلف است ظرف سه‌ ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معینه را در صندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستاجر بدهد والا حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود‌ مگر اینکه طرفین به مدت بیشتری توافق کرده باشند. در سایر موارد نیز هر‌گاه موجر ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ حکم قطعی تقاضی صدور اجرائیه ‌نماید. حکم صادر شده ملغی‌الاثر است مگر اینکه بین موجر و مستاجر برای تاخیر تخلیه توافق شده باشد.
‌تبصره - مدتهای مذکور در ماده فوق نسبت به احکامی که در زمان اجری قانون روابط مالک و مستاجر مصوب ۱۳۳۹ صادر‌و قطعی گردیده از تاریخ اجری این قانون شروع می‌شود.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما