راهنمای فروش و افراز ملک مسکونی و مغازه مشاع

_{^{تعارف کلی  (افراز - تقسیم -مال مشاع)}}

• در ابتدا لازم به تعریف کوتاه چند اصطلاح است :
• مال مشاع: مالی است که چند نفر مالک آن باشند بدون اینکه سهم هر کدام مشخص باشد و در جزء جزء مال مشاع مالکین تملک دارند.
• افراز: افراز عبارت است از جدا نمودن سهم مشاع شرکا از یکدیگر یا تقسیم مال مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنها.
• تقسیم : در اصطلاح حقوق مدنی، تقسیم عبارت است از جداسازی سهم شرکا در مال. تقسیم‌نامه نیز سند رسمی یا عادی است که بیان کننده‌ی تقسیم مال مشاع است
• قانون مدنی در ماده ۵۷۱ شرکت را تعریف کرده است که مفاد آن از فقه گرفته شده است . برطبق قواعد حاکم بر اشاعه هیچ یک از شرکا نمیتوانند بدون اذن دیگران در مال مشاع تصرف کند، زیرا انتشار حق مالکیت شریکان در تمام اجزای مال مشاع باعث می شود تا هر تصرف تجاوز به حقوق دیگران باشد و بدون اذن همگان میسر نیست (مواد ۵۸۱-۵۸۲ قانون مدنی)
• ضمانت اجرای چنین تصرفی درماده ۵۸۱ آمده است و تصرف شریک در مال مشاعی بدون اذن دیگران فضولی و غیر نافذ است (غیرنافذ در حالت دوران بین صحت و بطلان عمل حقوقی است که در صورت تنفیذ صاحب اذن صحیح و در صورت رد باطل می‌شود)
• قانونگذار به همان اندازه که از اختیار شریک در استفاده از مال مشترک می کاهد، حاکمیت أراده جمع را در این زمینه محترم بشمارد که در ماده ۵۷۶ قانون مدنی اعلام می‌کند.
• البته نکته ای حائز اهمیت است که اشاعه مانع از تصرف هر شریک در مال خود نمی‌شود مگر اینکه این تصرف تداخلی با سهم دیگران داشته باشد و تزاحمی را ایجاد کند. ماده ۵۸۳ قانون مدنی هم درمورد انتقال سهم به دیگران این نظر را تایید می‌کند. و این انتقال مالکیت مستلزم تداخل در حقوق دیگران نیست .

_{^{نحوه تقسیم مال مشاع}} 

• ​تقسیم مال مشاع به سه روش قابل تفکیک است ؛

1- به اعتبار ترتیب و شیوه ای که دادگاه مقرر می‌کند و به افراز ، تقسیم ، رد و فروش اجباری و تقسیم ثمن می‌توان تقسیم کرد.

2- به اعتبار تراضی شرکا که باید با تقسیم اعیان و منافع و دیون از یکدیگر جدا خواهد شد.

• پس در ابتدا تقسیم بایستی از راه افراز انجام پذیرد؛ سپس از طریق تعدیل یا رد ؛ و در غیر این دو صورت توسط دادگاه حکم به فروش اجباری داده می‌شود.
• افراز در صورتی امکان دارد که مال مشاع دارای اجزای مساوی باشد به طوری که قانونگذار در ماده ۳۱۶ قانون أمور حسبی نمونه ای را بیان کرده است. البته معنایی که قانون آیین دادرسی مدنی در موردا افراز دارد معنای عام این کلمه است که هر چند مستلزم به تعدیل یا تقسیم به رد باشد.
• تقسیم به تعدیل ناظر به حالتی است که مال مشاع دارای اجزای برابر نباشد ولی سهم شرکا را چنان می‌توان داد که نیاز به دادن سرانه نباشد.
• تقسیم به رد در حالتی است که بدون ضمیمه کردن مالی از خارج امکان نداشته باشد ؛ مثلا سهام خانه ای بدون راه عبور ناقص می‌شود و برای تعدیل سهام مقرر می‌شود که هر شریک که  این سهم را بردارد بایستی مبلغی به دیگران بپردازد.
• برای بدست ‌آوردن توافق در تقسیم بایستی همه شرکا به دادرسی دعوت بشوند یعنی دادخواست افراز باید به طرفیت همه شرکا انجام شود چون تمام شرکا درجز جز مال مشاع تملک دارند. در غیر اینصورت دادگاه نمیتواند جریان تعدیل را با دعوت بعض از شرکا اقامه کند مانند مثالی که قانون أمور حسبی در مورد انحصار وراثت در مواد ۳۰۰و۳۰۴ قانون أمور حسبی زده شده است.
• مورد دیگری که باید رعایت شود تعدیل سهام است؛ به این معنا که مال مشاع به شماره کوچیکترین آنها به قسمت هایی تقسیم می‌شود کا از حیث قیمت باهم برابر باشند مثلا اگرشریکی یک دهم مالی را به طور مشاعی شریک است با کوچکترین حالت را در نظر گرفت و زمین را به ده قسمت تقسیم کرد.
• نتیجه افراز مال مشاع به صورت بخش هایی به صورت مفروز در می اید و به طور مستقل هر یک از شرکا در آن تملک دارند و حق هر گونه دخل و تصرف را دارند. در واقع این تقسیم پایان اشاعه و انحلال شرکت است.(ماده ۳۲۵ قانون أمور حسبی )

_{^{مواد قانونی قابل استناد در خصوص افراز و فروش مال مشاع}}

 ماده 571 - شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیء واحد بنحو اشاعه

ماده 581 - تصرفات هریک ازشرکاء در صورتی که بدون اذن یا خارج ازحدود اذن باشد فضولی بوده وتابع مقررات معاملات فضولی خواهدبود

ماده 582 - شریکی که بدون اذن یا درخارج ازحدود اذن تصرف دراموال شرکت نمایدضامن است .
ماده 583 - هریک ازشرکاء می توان دبدون رضایت شرکاء دیگرسهم خودرا جزء یا کلا به شخص ثالثی منتقل کند

ماده 316 - تقسیم طوری به عمل می‌آید که برای هر یک از ورثه از هر نوع أموال حصه‌ای معین شود و اگر بعضی از اموال بدون زیان قابل قسمت‌نباشد ممکن است آن را در سهم بعضی از ورثه قرارداد و برابر بهای آن از سایر اموال در سهم دیگران منظور نمود واگر تعدیل محتاج به ضمیمه پول به‌اموال باشد به ضمیمه آن تعدیل می‌شود.

ماده 325 - هر یک از ورثه پس از تقسیم مالک مستقل سهم خود خواهد بود و هر تصرفی که بخواهد می‌نماید و به حصه دیگران حقی ندارد.