پاسخ – آیا در بقاء شرط فسخ بدلیل نپرداختن ثمن تخلف خود فروشنده تاثیری دارد ؟
- در عقد بیع ثمن با مبیع مبادله می شود پس منطقی است همان گونه که بایع ملزم به تسلیم مبیع می شود مشتری نیز ملزم به پرداخت ثمن گردد. (بند ۴ ماده ۳۶۲ قانون مدنی)
- اما در موارد عدم اجرای تعهد توسط خریدار و تخلف او در عدم پرداخت ثمن معامله ، بر خلاف نظام حقوقی فرانسه ، فروشنده حق الزام به پرداخت ثمن معامله را از دادگاه صالح دارد و به فروشنده حق فسخ بیع را نمی دهد مگر به استناد خیار تفلیس یا خیار تاخیر ثمن.
- نحوه پرداخت ثمن معامله به صورت شروط ضمن عقد لازمی در قرارداد درج می گردد و این شروط وارد در قلمرو طرفین می شود و به تبع لزوم اجرای تعهدات اصلی، تعهدات فرعی نیز لازم الاتباع خواهند (تبعیت الشروط من العقد).
- بنابراین شرط صفتی که راجع به کم و کیف یا چگونگی اجرای معامله در قرارداد ذکر می شود از شروط صحیحه ضمن عقد لازم تلقی خواهد شد و کسی که شرط به نفع او شده است حق بر هم زدن عقد را به استناد خیار تخلف از وصف خواهد داشت.
- در بحث خیار تاخیر در پرداخت ثمن که به فروشنده حق فسخ در صورت عدم پرداخت ثمن را می دهد نکاتی حائز اهمیت است؛ برای آنکه بایع بتواند از این حق خود استفاده نماید، باید یک سری شرایطی در قرارداد آن وجود داشته باشد.
- همچنین در برخی معاملات اگر خریدار وجه قرارداد را پرداخت نکند، فروشنده، حق فسخ معامله را دارد. در این مواقع فروشنده می‌تواند به صورت یک طرفه قرارداد را فسخ کند. برای اینکار فقط کافیست که مراتب فسخ را به خریدار اعلام کند، که این کار از طریق ارسال اظهارنامه صورت می‌گیرد. بعد از آن باید یک دادخواست با عنوان تایید فسخ قرارداد به دادگاه ارائه کند.
شروط لازم جهت استفاده بایع از حق فسخ
1- قید شرط فسخ معامله به دلیل عدم پرداخت اقساط در قرارداد.
2- درج شدن موعد پرداخت اقساط در قرارداد.
3- مشخص شدن نحوه پرداخت ثمن یا اقساط (کارت به کارت، چک یا…)
4- عدم اسقاط حق کافه خیارات در قرارداد.
پاسخ به پرسش مطرح شده در خصوص تاثیر تخلف فروشنده در فسخ قرارداد
پس فروشنده می تواند ابتدا طی اظهارنامه ای رسمی که برای شما ارسال می کند شما را از احوال تعهدات قراردادی خرید خانه مطلع سازد واز آن تاریخ مبدا خسارات مالی ناشی از قرارداد برای شما شروع خواهد شد اعم ضرر مادی یا معنوی و همچنین خسارات دیرکرد پرداخت ثمن مورد تعهد؛ پس از آن طی دادخواستی که ممکن است به طرفیت شما تنظیم گردد و به دادگاه صالح ارجاع شود دادگاه شما را ملزم به اجرای اجباری تعهدات قراردادی می نماید و در مرحله بعدی ممکن است شرایطی را برای تقسیط پرداخت در نظر بگیرد ولی چیزی که در نظام حقوقی ما حاکم است این است که فسخ معامله همیشه اخرین راه چاره خواهد بود .
از طرفی اگر ترتیب پرداخت ثمن معامله به نحوی باشد که ما بقی اقساط ثمن را در موعد انتقال سند رسمی در دفترخانه پرداخت خواهید کرد، و در ضمن عقد لازم هم شرط شده باشد تخلف فروشنده در اجرای شرط لازم خواهد بود و در مقام دفاع می توانید اجبار فروشنده را به تنظیم سند رسمی طبق مفاد متن قرارداد مبایعه نامه از دادگاه بخواهید.
مستندات قانونی - فسخ قرارداد به دلیل تخلف فروشنده
ماده 234 قانون مدنی
شرط برسه قسم است :
1 - شرط صفت . 2 - شرط نتیجه 3 - شرط فعل اثباتا یا نفیا .
شرط صفت عبارت است ازشرط راجعه به کیفیت یا کمیت مورد معامله . شرط نتیجه آن است که تحقق امری درخارج شرط شود . شرط فعل آن است که اقدام یاعدم اقدام به فعلی بر یکی از متعاملین یا بر شخص خارجی شرط شود .
ماده 237 قانون مدنی
هرگاه شرط در ضمن عقد شرط فعل باشد اثباتا یا نفیا کسی که ملتزم به انجام شرط شده است باید آن را بجا بیاورد و در صورت تخلف طرف معامله می تواند به حاکم رجوع نماید تقاضای اجبار به وفاء شرط بنماید .
ماده 239 قانون مدنی
هر گاه اجبار مشروط علیه برای انجام فعل مشروط ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد طرف مقابل حق فسخ
معامله راخواهد داشت .
ماده 362 قانون مدنی
آثار بیعی که صحیحا واقع شده باشد از قرارذیل است :
1 - بمجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می شود .
2 - عقد بیع بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرارمیدهد.
3 - عقدبیع بایع رابه تسلیم مبیع ملزم می نماید.
4 - عقدبیع مشتری رابه تادیه ثمن ملزم می کند.
ماده 402 قانون مدنی
هرگاه مبیع عین خارجی و یا در حکم آن بوده و برای تادیه ثمن یا تسلیم مبیع متبایعین اجلی معین نشده باشد اگر سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت نه بایع مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد بایع مختار در فسخ معامله می شود
ماده 404 قانون مدنی
هرگاه بایع در ظرف سه روز از تاریخ بیع تمام مبیع را تسلیم مشتری کند یا مشتری ثمن را به بایع بدهد دیگر برای بایع اختیار فسخ نخواهد بود اگر چه ثانیا بنحوی ازانحاء مبیع به بایع و ثمن به مشتری برگشته باشد.
پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما